Edificios existentes
Qué reglas alcanzan a su edificio, cómo se cumple en su condado la inspección de hito (milestone) de Florida, y las inspecciones de seguridad estructural cuando no hay notificación.
- Aplica a
- Edificios existentes
- Cobertura
- Miami-Dade y Broward, Florida
Cuándo lo necesita
¿Qué inspección debe el edificio?
La ley de inspecciones de hito de Florida se superpone con la recertificación de Miami-Dade y con el Programa de Inspección de Seguridad de Edificios (BSIP) de Broward, y es fácil concluir que un edificio debe dos inspecciones distintas: la del estado y la del condado. En Miami-Dade y en Broward, la inspección de hito se cumple a través del programa del condado. Lo que una junta directiva necesita es que alguien le diga qué reglas alcanzan a su edificio, qué se observó realmente y qué tiene que pasar después.
- 01Su junta directiva necesita saber si la ley de inspecciones de hito de Florida alcanza al edificio, y cómo se cumple en su condado.
- 02Un informe encontró deterioro estructural sustancial, y hay que definir y realizar la investigación adicional que exige — ensayos o aperturas de acabados.
- 03No hay notificación, pero sí un motivo para revisar: una compra, deterioro visible, o la solicitud de un prestamista o de una aseguradora.
Asociaciones de condominio y de cooperativa · Compradores, prestamistas y aseguradoras · Propietarios y administradores de edificios antiguos o costeros
Alcance y entregables
Qué incluye
- Revisión de qué reglas alcanzan al edificio — la ley estatal de inspecciones de hito, el programa del condado, o ninguna
- Inspección visual del sistema estructural principal
- Revisión estructural de balcones, pasillos y barandas
- Mapeo de deterioro del concreto — desprendimientos, grietas, manchas de corrosión
- Investigación adicional donde un informe encontró deterioro estructural sustancial, con ensayos ubicados donde menos afecten
- Distinción entre lo cosmético y lo estructural, y entre lo urgente y lo que puede monitorearse
Qué recibe
- Informe de inspección con registro fotográfico
- Hallazgos de condición organizados por prioridad
- Resumen de hallazgos para los propietarios de las unidades, en condominios y cooperativas
- Alcance y hallazgos de la investigación adicional que la inspección exija
- Documentos firmados y sellados donde el alcance lo requiera
Siguiente paso
Indíquenos el condado, la edad y el número de pisos del edificio, y qué originó la pregunta — una notificación, un informe, una venta. Le respondemos con las reglas que aplican y una propuesta para la inspección.
Cuándo aplica
Estado de Florida — inspección de hito
- Aplica a
- Edificios de condominio y cooperativa de tres pisos habitables o más
- Primer vencimiento
- A más tardar el 31 de diciembre del año en que el edificio cumple 30 años, contados desde el certificado de ocupación — 25 años donde la autoridad local lo exija, por condiciones como la proximidad al agua salada
- Después
- Cada 10 años
- Fase dos
- Solo donde la fase uno encuentra deterioro estructural sustancial
- Propietarios de las unidades
- Dentro de los 14 días de recibir la notificación, la asociación les avisa de la inspección requerida y de la fecha en que debe quedar completada; dentro de los 45 días de recibir el informe, envía a cada propietario el resumen del ingeniero, lo coloca en un lugar visible de la propiedad y publica el informe y el resumen en su sitio web, cuando esté obligada a tener uno
Estatutos de Florida, Sección 553.899 · Última verificación:
En Miami-Dade y en Broward, la inspección de hito del estado se cumple a través del programa del condado — el de su condado está justo debajo. Los deberes de la junta directiva con los propietarios de las unidades aplican en ambos condados.
En Miami-Dade y Broward
En Miami-Dade, el informe de recertificación es su inspección de hito →
La recertificación de Miami-Dade sirve como cumplimiento de la inspección de hito del estado — allí no se presenta un informe de hito aparte. El plazo de su notificación es el del programa del condado, y está en esa página.
En Broward, el informe del BSIP es su inspección de hito →
El informe del BSIP de Broward sirve como fase uno y fase dos de la inspección de hito del estado. El plazo de su notificación es el del programa del condado, y está en esa página.
Recertificación, BSIP, inspección de hito y SIRS, lado a lado
Recertificación de Miami-Dade
- Quién lo exige
- El Condado de Miami-Dade. La notificación la envía el Building Official (el funcionario de construcción) de su ciudad, o el condado en las áreas no incorporadas.
- Qué edificios
- Casi todos los edificios, salvo las viviendas unifamiliares y los dúplex; la lista completa está en la página de Miami-Dade.
- Qué produce
- Un informe estructural y un informe eléctrico, cada uno en el formulario del propio condado, presentados con los certificados y anexos que el condado pide.
- Dónde se presenta
- Ante el Building Official que envió la notificación.
BSIP de Broward
- Quién lo exige
- El Condado de Broward, a través de su Junta de Reglas y Apelaciones (Board of Rules and Appeals). Lo hace cumplir el Building Official de su ciudad.
- Qué edificios
- Casi todos los tipos de edificio, en todas las ciudades de Broward; las viviendas y las estructuras menores que quedan fuera están en la página del BSIP.
- Qué produce
- Un informe narrativo escrito, con los formularios estructural y eléctrico de la propia Junta y fotografías a color.
- Dónde se presenta
- Ante el Building Official de su ciudad.
Inspección de hito (milestone) del estado
- Quién lo exige
- El Estado de Florida.
- Qué edificios
- Edificios de condominio y cooperativa de tres pisos habitables o más.
- Qué produce
- Un informe de inspección de fase uno y, solo donde la fase uno encuentra deterioro estructural sustancial, una fase dos. En Miami-Dade y en Broward, el informe del condado sirve como tal.
- Dónde se presenta
- Ante la asociación y el Building Official — en Miami-Dade y en Broward, como el informe del programa del condado.
Estudio de reservas de integridad estructural (SIRS, por structural integrity reserve study)
- Quién lo exige
- El Estado de Florida, en sus leyes de condominios y de cooperativas.
- Qué edificios
- Edificios residenciales de condominio y cooperativa de tres pisos habitables o más.
- Qué produce
- Un estudio de reservas, no un informe de inspección: cuánto costará reparar o reemplazar el techo, la estructura y las demás partes del edificio que la ley enumera, y cuánto debería reservar la asociación cada año.
- Dónde se presenta
- La asociación lo comparte con los propietarios de las unidades e informa a la división de condominios del estado de que se completó.
Fuente: Código del Condado de Miami-Dade, Sección 8-11(f) · Junta de Reglas y Apelaciones del Condado de Broward, Política n.º 05-05 · Estatutos de Florida, Secciones 553.899, 718.112 y 719.106 · Última verificación:
Cómo se desarrolla el trabajo
Aplicabilidad
Confirmamos qué reglas alcanzan al edificio y qué pide la notificación, si la hay. Donde aplica el programa de un condado, el trabajo se hace bajo ese programa, y nuestro equipo entrega el paquete completo que ese condado pide.
Revisión de registros
Planos disponibles, informes previos e historial de reparaciones revisados antes de la visita al edificio.
Inspección en campo
Inspección visual sistemática con documentación fotográfica y mapeo de ubicaciones.
Evaluación
Observaciones evaluadas estructuralmente — distinguiendo lo cosmético de lo estructural, y lo urgente de lo que puede monitorearse. Donde el deterioro es sustancial, se define la investigación adicional.
Informe
Hallazgos emitidos con prioridades claras y, para condominios y cooperativas, un resumen aparte que la junta directiva puede enviar a los propietarios de las unidades.
Conviene saber
A qué edificios alcanza la ley, y qué puede ver una inspección.
- La ley estatal alcanza solo a los edificios de condominio y cooperativa descritos arriba. Otros edificios pueden quedar igualmente dentro del programa de un condado, que cubre casi todos los tipos de edificio.
- La investigación adicional es tan limitada o tan extensa como lo exija el deterioro. Su alcance se define a partir de lo que encuentra la inspección, no antes.
- La inspección visual cubre condiciones accesibles y observables. El deterioro oculto puede requerir ensayos o demolición selectiva.
- Para edificios de más de tres pisos o 50 pies, cada condado exige calificaciones adicionales al ingeniero que firma el informe estructural. Lo confirmamos para su edificio antes de presentar una propuesta.
- Una inspección reporta la condición en un momento dado; no es una garantía de desempeño futuro.
Siguiente paso
Una notificación del condado en la mano, un edificio que le preocupa o un proyecto nuevo — descríbalo y adjunte lo que tenga. Basta una foto de la carta tomada con el teléfono. El ingeniero le responde, con preguntas o con una propuesta escrita.
La propuesta es gratis. Normalmente respondemos en menos de dos horas.