Edificios existentes
La inspección que muchos todavía llaman la recertificación de 40 años. Envíenos la notificación de su ciudad o del condado.
Basta una foto de la carta tomada con el teléfono. ¿Aún no tiene notificación? Envíe la dirección y el año de construcción.
- Plazo para presentar
- 90 días desde la Notificación de Inspección Requerida (Notice of Required Inspection). Los avisos de cortesía deberían llegar dos años y un año antes; no recibirlos no mueve el plazo.
- Ingeniero
- Juan Tercero, PE., M.Sc. · Licencia de Florida PE 105256 · Verificar en el DBPR de Florida
- FL Engineering Business No. 40285
Cuándo lo necesita
Llega una notificación con un plazo.
La recertificación de edificios es la inspección periódica de seguridad, estructural y eléctrica, que el Condado de Miami-Dade exige a los edificios antiguos, con un informe escrito para el Building Official (el funcionario de construcción). La Notificación de Inspección Requerida (Notice of Required Inspection) trae formularios y muy poca explicación de lo que realmente tiene que ocurrir. Las juntas directivas y los propietarios necesitan un ingeniero estructural que conozca la secuencia del condado y pueda llevar la parte estructural desde la primera visita al sitio hasta el informe que cierra la recertificación.
- 01Llegó una Notificación de Inspección Requerida de su ciudad o del Condado de Miami-Dade — o un aviso de cortesía le anuncia que viene en camino.
- 02Un informe anterior identificó reparaciones y la recertificación sigue abierta.
- 03Está comprando o administrando un edificio en Miami-Dade y quiere saber en qué punto del ciclo de recertificación se encuentra.
Asociaciones de condominio, de cooperativa y de propietarios · Administradores de propiedades · Propietarios de edificios y administradores de activos
Alcance y entregables
Qué incluye una inspección de recertificación en Miami-Dade
- Revisión de la notificación, los registros del edificio y los informes previos
- Inspección estructural en sitio — estructura, losas, balcones, fachada, techo y cimentaciones
- Clasificación de las condiciones observadas según su importancia estructural
- Alcance de reparaciones definido para que los contratistas coticen el mismo trabajo
- Reinspección de las reparaciones terminadas
- Respuesta a las preguntas de la oficina revisora sobre el informe estructural
Qué recibe
- Informe estructural de recertificación en el formulario del propio condado, firmado y sellado
- Registro fotográfico de las condiciones observadas
- Alcance de reparaciones por escrito, cuando se requieran
- Carta sobre si el edificio puede seguir ocupado durante las reparaciones, cuando se requiera
- Informe enmendado tras las reparaciones
Siguiente paso
Envíe la notificación — basta una foto tomada con el teléfono — o la dirección y el año de construcción. Confirmamos qué le está pidiendo el Building Official (el funcionario de construcción) y respondemos con una propuesta para la inspección y el informe estructural.
- Ingeniero
- Juan Tercero, PE., M.Sc. · Licencia de Florida PE 105256 · Verificar en el DBPR de Florida
- FL Engineering Business No. 40285
Cuándo aplica
Quién debe recertificar en Miami-Dade, y cuándo
Condado de Miami-Dade
- Aplica a
- Casi todos los tipos de edificio — condominios, cooperativas, apartamentos, oficinas, comercios e industrias. Fuera del programa: viviendas unifamiliares, dúplex y edificios que tengan a la vez una carga de ocupantes de 10 o menos según el Código de Construcción de Florida y un área bruta de 2,000 pies cuadrados o menos.
- Primer vencimiento
- A los 30 años — 25 para edificios de condominio y cooperativa de tres pisos o más a 3 millas o menos de la costa. La edad se cuenta desde el año de construcción que figura en el registro del Property Appraiser (el tasador de propiedades del condado).
- Después
- Cada 10 años, durante la vida de la estructura.
- Plazo para presentar
- 90 días desde la Notificación de Inspección Requerida (Notice of Required Inspection). Los avisos de cortesía deberían llegar dos años y un año antes; no recibirlos no mueve el plazo.
- Si hay reparaciones
- 150 días desde la notificación para terminar las reparaciones que no requieren permiso y obtener los permisos de las demás. La obra con permiso sigue luego el calendario de su permiso, y un informe enmendado cierra la recertificación.
- Condominios y cooperativas
- La recertificación sirve como cumplimiento de la inspección de hito (milestone) del estado — no se presenta un informe de hito aparte.
Código del Condado de Miami-Dade, Sección 8-11(f)
La notificación la envía el Building Official de su ciudad, o el condado en las áreas no incorporadas, y el informe se presenta ante esa misma oficina. En edificios de condominio y cooperativa de tres pisos habitables o más, el informe de recertificación sirve como la inspección de hito (milestone) del estado, y los deberes de la junta directiva con los propietarios de las unidades bajo la ley estatal (Florida Statute 553.899) se mantienen.
Qué debe hacer la junta directiva
- Dentro de los 14 días de recibir la notificación, avisar a los propietarios de las unidades de la inspección requerida y de la fecha en que debe quedar completada.
- Dentro de los 45 días de recibir el informe, enviar a cada propietario el resumen del ingeniero y colocarlo en un lugar visible de la propiedad.
- En esos mismos 45 días, publicar el informe y el resumen en el sitio web de la asociación, cuando la asociación esté obligada a tener uno.
Última verificación: 4 de octubre de 2026
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Basta una foto de la carta tomada con el teléfono. ¿Aún no tiene notificación? Envíe la dirección y el año de construcción.
La propuesta es gratis. Normalmente respondemos en menos de dos horas.
Preguntas y respuestas
Preguntas frecuentes sobre la recertificación en Miami-Dade
¿Es esta la recertificación de 40 años?
Sí. “Recertificación de 40 años” es el nombre que muchos propietarios todavía le dan a la recertificación de edificios de Miami-Dade, de la época en que la primera inspección vencía a esa edad. El programa es el mismo; la primera inspección ahora vence antes, a las edades indicadas en “Primer vencimiento”, en la tabla de arriba.
Nos llegó la notificación. ¿Qué hacemos primero?
Envíenosla — basta una foto de la carta tomada con el teléfono. Leemos la notificación y el historial del edificio, confirmamos qué está pidiendo el Building Official (el funcionario de construcción) y para cuándo, y respondemos con una propuesta para la inspección y el informe estructural. En un condominio o una cooperativa de tres pisos habitables o más, la junta directiva tiene además deberes con los propietarios de las unidades: vea “Qué debe hacer la junta directiva”, arriba.
¿Cuánto tiempo tenemos?
La fila “Plazo para presentar” de la tabla de arriba indica el plazo para el informe, y “Si hay reparaciones”, el de lo que sigue; ambos se cuentan desde la Notificación de Inspección Requerida. Envíenos primero la carta: con ella confirmamos qué está pidiendo el Building Official y para cuándo.
¿Nuestro edificio tiene que recertificarse? ¿Cuáles están exentos?
Casi todos los edificios tienen que hacerlo. La fila “Aplica a” de la tabla de arriba enumera los tipos de edificio y los pocos que quedan fuera del programa, y “Primer vencimiento” indica la edad a la que vence la primera recertificación, contada desde el año de construcción que figura en el registro del Property Appraiser (el tasador de propiedades del condado).
Nunca recibimos una notificación. ¿Estamos exentos?
No. Un edificio entra en el programa por su tipo y por su edad — las filas “Aplica a” y “Primer vencimiento” de arriba —, no porque haya llegado una carta. Los avisos de cortesía deberían llegar con antelación, y no recibirlos no mueve el plazo. ¿Aún no tiene notificación? Envíe la dirección y el año de construcción.
¿Podemos pedir una prórroga?
Se puede solicitar, para presentar el informe o para obtener los permisos, y quien la concede es el Building Official. La solicitud la presenta el ingeniero, firmada y sellada, y en ella declara que el edificio puede seguir ocupado. Cuánto puede durar una prórroga está en “Conviene saber”, más abajo en esta página.
¿Hay que llevar el edificio al código actual?
No. El edificio se evalúa según el código vigente cuando se construyó. La recertificación no exige llevarlo al código actual.
¿Es lo mismo que la inspección de hito (milestone) del estado?
En edificios de condominio y cooperativa de tres pisos habitables o más, el informe de recertificación sirve como la inspección de hito (milestone) del estado, y no se presenta un informe de hito aparte. Lo que la ley estatal añade para esos edificios son los deberes de la junta directiva con los propietarios de las unidades, que aparecen en “Qué debe hacer la junta directiva”, arriba. Los demás edificios quedan fuera de la ley de inspecciones de hito y responden solo al programa del condado.
¿Ante quién se presenta el informe?
Ante la oficina que envió la notificación: el Building Official de su ciudad, o el condado en las áreas no incorporadas. Cada ciudad maneja sus propias notificaciones y su propia presentación, y puede tener formularios propios. Las preguntas sobre una notificación se dirigen a la oficina que la envió, y nosotros leemos primero la carta de su ciudad.
¿Qué pasa si el informe enumera reparaciones?
El informe se presenta igual: el condado lo pide primero, no después de la obra. Donde se requieran reparaciones, definimos qué debe corregirse para que los contratistas coticen el mismo trabajo; las que requieren permiso esperan a tenerlo, y un informe enmendado que indica que las reparaciones están completas cierra la recertificación. El plazo está en la fila “Si hay reparaciones” de la tabla de arriba.
¿Qué pasa si no presentamos el informe a tiempo?
La página de recertificación del Condado de Miami-Dade indica que, cuando la recertificación no se obtiene a tiempo, se emite una citación sin más aviso y el caso pasa a la división del condado que hace cumplir el código; después pueden acumularse multas, y puede seguir un gravamen (lien). Cada ciudad maneja sus propios casos, así que los pasos y los montos los fija la oficina que envió su notificación. ¿Ya pasó la fecha de su notificación? Envíe la notificación y cualquier citación; el primer paso es hacer la inspección y presentar el informe.
Nuestro edificio es antiguo y nunca se recertificó. ¿Estamos atrasados?
Es posible. Cuando el condado acortó el calendario, fijó una sola fecha para que se pusieran al día los edificios que ya habían pasado las nuevas edades, y esa fecha ya pasó; los edificios que ya se habían recertificado con el calendario anterior conservan el que tenían. Envíe la dirección y el año de construcción, y confirmamos qué aplica a su edificio antes de presentar una propuesta.
Fuente: Código del Condado de Miami-Dade, Sección 8-11(f) · Última verificación: 4 de octubre de 2026
Cómo se desarrolla el trabajo
Cómo se hace una recertificación, paso a paso
Revisión de la notificación
Leemos la notificación y el historial del edificio, y confirmamos qué está pidiendo el Building Official y para cuándo.
Inspección
Inspección estructural en sitio — estructura, losas, balcones, fachada, techo y cimentaciones expuestas — documentada con fotografías vinculadas a su ubicación.
Informe presentado
El informe estructural se prepara en el formulario del propio condado, firmado y sellado, y se presenta aunque enumere reparaciones. El condado pide el informe primero, no después de la obra.
Reparaciones con permiso
Donde se requieran reparaciones, definimos qué debe corregirse para que los contratistas coticen el mismo trabajo. Las reparaciones que requieren permiso esperan a tenerlo y luego siguen su calendario.
Reinspección
Las reparaciones terminadas se reinspeccionan, se documentan y se comparan con los hallazgos originales.
Cierre
Un informe enmendado indica que las reparaciones están completas. Eso es lo que cierra la recertificación, hasta el siguiente ciclo.
Conviene saber
Informes, formularios y los límites de una inspección.
- El programa de Miami-Dade pide un informe estructural y un informe eléctrico. Nosotros preparamos el informe estructural; el informe eléctrico lo firma un profesional calificado en diseño eléctrico.
- Los edificios de más de tres pisos o 50 pies se consideran “threshold buildings” (edificios de umbral), y su informe estructural debe prepararlo un ingeniero con las calificaciones adicionales que exige el Condado de Miami-Dade. Lo confirmamos para su edificio antes de presentar una propuesta.
- Los informes estructural y eléctrico se presentan en los formularios del propio condado; no se acepta el formulario de una firma. El paquete del condado también incluye certificados de la iluminación del estacionamiento y, donde el estacionamiento colinda con agua, de las barreras de protección.
- El Building Official puede conceder una prórroga de hasta 60 días para presentar el informe o para obtener los permisos, a solicitud firmada y sellada del ingeniero en la que declare que el edificio puede seguir ocupado.
- El informe enmendado que cierra una recertificación lo emite el ingeniero o arquitecto que presentó el informe original. Si el suyo lo presentó otra firma, indíquelo al escribirnos — confirmamos qué hará falta para cerrarla antes de presentar una propuesta.
- Una condición que ponga en peligro la vida o la propiedad se informa al propietario y al Building Official; el ingeniero tiene el deber de hacerlo.
- Un informe documenta condiciones observadas; las ocultas pueden requerir investigación adicional, y ningún ingeniero puede garantizar cómo actuará una oficina revisora a partir de él.
Siguiente paso
Una notificación del condado en la mano, un edificio que le preocupa o un proyecto nuevo — descríbalo y adjunte lo que tenga. Basta una foto de la carta tomada con el teléfono. El ingeniero le responde, con preguntas o con una propuesta escrita.
La propuesta es gratis. Normalmente respondemos en menos de dos horas.