Edificios existentes
Aún la llaman la recertificación de 40 años. Un solo equipo la entrega completa: estructural, eléctrica y los certificados del condado.
Basta una foto de la carta tomada con el teléfono. ¿Aún no tiene notificación? Envíe la dirección y el año de construcción.
- Plazo para presentar
- 90 días desde la Notificación de Inspección Requerida (Notice of Required Inspection).
- Ingeniero
- Juan Tercero, PE., M.Sc. · Licencia de Florida PE 105256 · Verificar en el DBPR de Florida
- FL Engineering Business No. 40285
Cuándo lo necesita
Llega una notificación con un plazo.
La recertificación de edificios es la inspección periódica de seguridad, estructural y eléctrica, que el Condado de Miami-Dade exige a los edificios antiguos, con un informe escrito para el Building Official (el funcionario de construcción). La Notificación de Inspección Requerida (Notice of Required Inspection) trae formularios y muy poca explicación de lo que realmente tiene que ocurrir. Las juntas directivas y los propietarios necesitan un ingeniero estructural cuyo equipo conozca la secuencia del condado y entregue la recertificación completa — el informe estructural, el informe eléctrico y los certificados que los acompañan — desde la primera visita al edificio hasta el informe que la cierra.
- 01Llegó una Notificación de Inspección Requerida de su ciudad o del Condado de Miami-Dade — o un aviso de cortesía le anuncia que viene en camino.
- 02Un informe anterior identificó reparaciones y la recertificación sigue abierta.
- 03Está comprando o administrando un edificio en Miami-Dade y quiere saber en qué punto del ciclo de recertificación se encuentra.
Asociaciones de condominio, de cooperativa y de propietarios · Administradores de propiedades · Dueños de edificios y administradores de inversiones inmobiliarias
Alcance y entregables
Qué incluye una recertificación completa en Miami-Dade
- Revisión de la notificación de su ciudad o del condado, los registros del edificio y los informes previos
- Inspección estructural en sitio — estructura, losas, balcones, fachada, techo y cimentaciones
- Inspección eléctrica en sitio — la acometida, los cuartos de medidores y los cuartos eléctricos, los tableros, el cableado y la puesta a tierra, la iluminación de emergencia, los letreros de salida y la alarma contra incendios
- Termografía infrarroja de los equipos eléctricos, donde el servicio eléctrico del edificio la requiera
- Medición de los niveles de iluminación del estacionamiento que sirve al edificio, e inspección del estacionamiento para el certificado de barandas (guardrails) del condado
- Clasificación de las condiciones observadas según su importancia estructural, para el informe de recertificación
- Alcance de reparaciones que indica qué debe corregirse, para que los contratistas coticen el mismo trabajo
- Reinspección de las reparaciones terminadas
- Respuesta a las preguntas de la oficina revisora sobre los informes
Qué recibe
- El paquete completo de recertificación de su edificio: los informes estructural y eléctrico en los formularios del propio condado, cada uno firmado y sellado, con los certificados y anexos que se detallan abajo
- Alcance de reparaciones por escrito, cuando los informes las enumeren
- Carta sobre si el edificio puede seguir ocupado durante las reparaciones, cuando se requiera
- Informe enmendado tras las reparaciones
Siguiente paso
Envíe la notificación — basta una foto tomada con el teléfono — o la dirección y el año de construcción. Confirmamos qué le está pidiendo el Building Official (el funcionario de construcción) y respondemos con una propuesta para la recertificación completa: todos los informes y certificados que su edificio necesite.
- Ingeniero
- Juan Tercero, PE., M.Sc. · Licencia de Florida PE 105256
El paquete de Miami-Dade, parte por parte
Lo que el condado pide con una recertificación, y lo que nuestro equipo entrega para su edificio. Algunas partes se presentan para todos los edificios; otras, solo donde se cumple la condición que las acompaña — y una ciudad puede pedir un conjunto distinto del que pide el condado.
- Informe estructural
- La condición estructural del edificio — cimentaciones, estructura, losas, balcones, fachada y techo — en el formulario estructural del condado (Structural Report). Lo presentan todos los edificios del programa.
- Informe eléctrico
- La condición general de los sistemas eléctricos del edificio, en el formulario eléctrico del condado (Electrical Report). Lo presentan todos los edificios del programa, como un archivo aparte.
- Termografía infrarroja
- Una inspección infrarroja de los equipos eléctricos (infrared thermography), con un informe escrito que se adjunta al informe eléctrico. Aplica donde el servicio eléctrico del edificio la requiera, y nunca a los tableros que están dentro de las unidades.
- Certificado de iluminación del estacionamiento
- Los niveles de iluminación medidos en el estacionamiento que sirve al edificio (Parking Lot Illumination), y si alcanzan el estándar del condado para ese tipo de edificio. Se presenta con el paquete donde aplique.
- Certificado de barandas (guardrails) del estacionamiento
- El formulario del condado sobre si el estacionamiento colinda con un canal, un lago u otro cuerpo de agua y, de ser así, si los vehículos estacionados están protegidos por la baranda que el condado exige.
- Carta de presentación
- Una carta (cover letter) que acompaña a cada informe e indica su conclusión sobre si el edificio puede seguir ocupado.
- Fotografías
- Las fotografías que piden los formularios del condado: las de las condiciones que describe cada informe y las de cada fachada del edificio.
- Plano del sitio o levantamiento topográfico
- Una vista aérea que identifica el edificio acompaña a todo informe estructural. Donde una propiedad tiene más de un edificio, un plano del sitio (site plan) o la copia de un levantamiento (survey) muestra a cuál corresponden los informes.
Leemos primero la carta de su ciudad y proponemos el paquete que esa carta pide.
Cuándo aplica
Quién debe recertificar en Miami-Dade, y cuándo
Condado de Miami-Dade
- Aplica a
- Casi todos los tipos de edificio — condominios, cooperativas, apartamentos, oficinas, comercios e industrias. Fuera del programa: viviendas unifamiliares, dúplex y edificios que tengan a la vez una carga de ocupantes de 10 o menos según el Código de Construcción de Florida y un área bruta de 2,000 pies cuadrados o menos.
- Primer vencimiento
- A los 30 años — 25 para edificios de condominio y cooperativa de tres pisos o más a 3 millas o menos de la costa. La edad se cuenta desde el año de construcción que figura en el registro del Property Appraiser (el tasador de propiedades del condado).
- Después
- Cada 10 años, durante la vida de la estructura.
- Plazo para presentar
- 90 días desde la Notificación de Inspección Requerida (Notice of Required Inspection). Los avisos de cortesía deberían llegar dos años y un año antes; no recibirlos no mueve el plazo.
- Si hay reparaciones
- 150 días desde la notificación para terminar las reparaciones que no requieren permiso y obtener los permisos de las demás. La obra con permiso sigue luego el calendario de su permiso, y un informe enmendado cierra la recertificación.
- Condominios y cooperativas
- La recertificación sirve como cumplimiento de la inspección de hito (milestone) del estado — no se presenta un informe de hito aparte.
Código del Condado de Miami-Dade, Sección 8-11(f) · Última verificación:
La notificación la envía el Building Official de su ciudad, o el condado en las áreas no incorporadas, y el informe se presenta ante esa misma oficina. En edificios de condominio y cooperativa de tres pisos habitables o más, el informe de recertificación sirve como la inspección de hito (milestone) del estado, y los deberes de la junta directiva con los propietarios de las unidades conforme a la ley estatal (Florida Statute 553.899) se mantienen.
Qué debe hacer la junta directiva
- Dentro de los 14 días de recibir la notificación de su ciudad o del condado, avisar a los propietarios de las unidades de la inspección requerida y de la fecha en que debe quedar completada.
- Dentro de los 45 días de recibir el informe de recertificación, enviar a cada propietario el resumen del ingeniero y colocarlo en un lugar visible de la propiedad.
- En esos mismos 45 días, publicar el informe de recertificación y el resumen en el sitio web de la asociación, cuando la asociación esté obligada a tener uno.
¿Su edificio está en Broward?Vea el BSIP→
La propuesta es gratis. Normalmente respondemos en menos de dos horas.
Preguntas y respuestas
Preguntas frecuentes sobre la recertificación en Miami-Dade
¿Es esta la recertificación de 40 años?
Sí. “Recertificación de 40 años” es el nombre que muchos propietarios todavía le dan a la recertificación de edificios de Miami-Dade, de la época en que la primera inspección vencía a esa edad. El programa es el mismo; la primera inspección ahora vence antes, a las edades indicadas en “Primer vencimiento”, en la tabla de arriba.
Nos llegó la notificación de recertificación de Miami-Dade. ¿Qué hacemos primero?
Envíenosla — basta una foto de la carta tomada con el teléfono. Leemos la notificación y el historial del edificio, confirmamos qué está pidiendo el Building Official (el funcionario de construcción) y para cuándo, y respondemos con una propuesta para la recertificación completa, no solo para su informe estructural. En un condominio o una cooperativa de tres pisos habitables o más, la junta directiva tiene además deberes con los propietarios de las unidades: vea “Qué debe hacer la junta directiva”, arriba.
¿La recertificación de Miami-Dade incluye el informe eléctrico, la termografía y los certificados del estacionamiento?
Sí. El condado pide más que un informe estructural: también un informe eléctrico, una inspección de termografía infrarroja donde el servicio eléctrico del edificio la requiera, y sus dos certificados del estacionamiento, el de iluminación y el de barandas (guardrails), donde apliquen. Un solo equipo entrega todo, así que la junta directiva hace una sola llamada. Cada parte, y cuándo aplica, está en la lista del paquete, más arriba.
¿Cuánto tiempo tenemos para recertificar en Miami-Dade?
La fila “Plazo para presentar” de la tabla de arriba indica el plazo para el informe, y “Si hay reparaciones”, el de lo que sigue; ambos se cuentan desde la Notificación de Inspección Requerida. Envíenos primero la carta: con ella confirmamos qué está pidiendo el Building Official y para cuándo.
¿Nuestro edificio tiene que recertificarse? ¿Cuáles están exentos?
Casi todos los edificios tienen que hacerlo. La fila “Aplica a” de la tabla de arriba enumera los tipos de edificio y los pocos que quedan fuera del programa, y “Primer vencimiento” indica la edad a la que vence la primera recertificación, contada desde el año de construcción que figura en el registro del Property Appraiser (el tasador de propiedades del condado).
Nunca recibimos una notificación de recertificación. ¿Estamos exentos?
No. Un edificio entra en el programa por su tipo y por su edad — las filas “Aplica a” y “Primer vencimiento” de arriba —, no porque haya llegado una carta. Los avisos de cortesía deberían llegar con antelación, y no recibirlos no mueve el plazo. ¿Aún no tiene notificación? Envíe la dirección y el año de construcción.
¿Podemos pedir una prórroga para la recertificación?
Se puede solicitar, para presentar el informe o para obtener los permisos, y quien la concede es el Building Official. La solicitud la presenta el ingeniero, firmada y sellada, y en ella declara que el edificio puede seguir ocupado. Cuánto puede durar una prórroga está en “Conviene saber”, más abajo en esta página.
¿La recertificación obliga a llevar el edificio al código actual?
No. El edificio se evalúa según el código vigente cuando se construyó. La recertificación no exige llevarlo al código actual.
¿La recertificación es lo mismo que la inspección de hito (milestone) del estado?
En edificios de condominio y cooperativa de tres pisos habitables o más, el informe de recertificación sirve como la inspección de hito (milestone) del estado, y no se presenta un informe de hito aparte. Lo que la ley estatal añade para esos edificios son los deberes de la junta directiva con los propietarios de las unidades, que aparecen en “Qué debe hacer la junta directiva”, arriba. Los demás edificios quedan fuera de la ley de inspecciones de hito y responden solo al programa del condado.
¿Qué pasa si el informe de recertificación enumera reparaciones?
El informe se presenta igual: el condado lo pide primero, no después de la obra. Donde se requieran reparaciones, definimos qué debe corregirse para que los contratistas coticen el mismo trabajo; las que requieren permiso esperan a tenerlo, y un informe enmendado que indica que las reparaciones están completas cierra la recertificación. El plazo está en la fila “Si hay reparaciones” de la tabla de arriba.
¿Qué pasa si no recertificamos a tiempo?
La página de recertificación del Condado de Miami-Dade indica que, cuando la recertificación no se obtiene a tiempo, se emite una citación sin más aviso y el caso pasa a la división del condado que hace cumplir el código; después pueden acumularse multas, y puede seguir un gravamen (lien). Cada ciudad maneja sus propios casos, así que los pasos y los montos los fija la oficina que envió su notificación. ¿Ya pasó la fecha de su notificación? Envíe la notificación y cualquier citación; el primer paso es hacer la inspección y presentar el informe.
Nuestro edificio es antiguo y nunca se recertificó. ¿Estamos atrasados?
Es posible. Cuando el condado acortó el calendario, fijó una sola fecha para que se pusieran al día los edificios que ya habían pasado las nuevas edades, y esa fecha ya pasó; los edificios que ya se habían recertificado con el calendario anterior conservan el que tenían. Envíe la dirección y el año de construcción, y confirmamos qué aplica a su edificio antes de presentar una propuesta.
Su ciudad
¿Quién le envió la notificación?
La notificación la envía la oficina de construcción de su propia ciudad, o el condado en las áreas no incorporadas, y el informe se presenta ante esa misma oficina. Busque la suya abajo: cada oficina aparece con su propio nombre, en inglés.
- Ciudad de Miami City of Miami Building Department, Unsafe Structures Section
- Miami Beach City of Miami Beach Building Department
- Hialeah City of Hialeah Building Division
- Coral Gables City of Coral Gables Building Division
- Doral City of Doral Building Department
- North Miami City of North Miami Building Department
- North Miami Beach City of North Miami Beach Building Department
- Aventura City of Aventura Building Division
- Sunny Isles Beach City of Sunny Isles Beach Building Department
- Miami Gardens City of Miami Gardens Building Services
- Homestead City of Homestead Development Services, Building Safety
- Surfside Town of Surfside Building Department
- Key Biscayne Village of Key Biscayne Building, Zoning and Planning Department
- Áreas no incorporadas de Miami-Dade Miami-Dade County Regulatory and Economic Resources
¿Su ciudad no está en la lista? Cada municipio de Miami-Dade maneja sus propias recertificaciones, y la carta indica la oficina que la envió. Las preguntas sobre una notificación se dirigen a esa oficina. Envíenos la carta: la leemos antes de presentar una propuesta.
Enviar la notificación de Miami-Dade→
Estos son los formularios en los que se presenta el informe (página oficial, en inglés): Condado de Miami-Dade: guías y plantillas de informe de la recertificación
Última revisión de los nombres de las oficinas:
Cómo se desarrolla el trabajo
Cómo se hace una recertificación, paso a paso
Revisión de la notificación
Leemos la notificación y el historial del edificio, y confirmamos qué está pidiendo el Building Official y para cuándo.
Inspección
Inspección estructural y eléctrica en sitio — la estructura, las losas, los balcones, la fachada, el techo y las cimentaciones expuestas, y los sistemas eléctricos del edificio — documentada con fotografías vinculadas a su ubicación. La termografía y las mediciones del estacionamiento se hacen donde aplican.
Informe presentado
Los informes estructural y eléctrico se preparan en los formularios del propio condado, firmados y sellados, con los certificados y anexos que su edificio necesite, y se presentan aunque enumeren reparaciones. El condado pide los informes primero, no después de la obra.
Reparaciones con permiso
Donde se requieran reparaciones, definimos qué debe corregirse para que los contratistas coticen el mismo trabajo. Las reparaciones que requieren permiso esperan a tenerlo y luego siguen su calendario.
Reinspección
Las reparaciones terminadas se reinspeccionan, se documentan y se comparan con los hallazgos originales.
Cierre
Un informe enmendado indica que las reparaciones están completas. Eso es lo que cierra la recertificación, hasta el siguiente ciclo.
Conviene saber
Informes de recertificación, formularios del condado y los límites de una inspección.
- Los edificios de más de tres pisos o 50 pies se consideran “threshold buildings” (edificios de umbral), y su informe estructural debe prepararlo un ingeniero con las calificaciones adicionales que exige el Condado de Miami-Dade. Lo confirmamos para su edificio antes de presentar una propuesta.
- Para los informes estructural y eléctrico solo se aceptan los formularios del propio condado — no el formulario de una firma —, y cada edificio de una propiedad lleva sus propios informes.
- Los certificados del estacionamiento no prometen que un estacionamiento cumpla; dejan constancia de lo que se midió y se encontró: si los niveles de iluminación alcanzan o no el estándar del condado, y si un estacionamiento junto al agua tiene la baranda que el condado exige. Donde falte la baranda, el propietario necesita un permiso para instalarla.
- Un paquete completo todavía no es una recertificación cerrada. Donde los informes enumeren reparaciones, primero se hacen — con permiso donde haga falta — y el informe enmendado es lo que la cierra.
- El Building Official puede conceder una prórroga de hasta 60 días para presentar el informe o para obtener los permisos, a solicitud firmada y sellada del ingeniero en la que declare que el edificio puede seguir ocupado.
- El informe enmendado que cierra una recertificación lo emite el ingeniero o arquitecto que presentó el informe original. Si el suyo lo presentó otra firma, indíquelo al escribirnos — confirmamos qué hará falta para cerrarla antes de presentar una propuesta.
- Una condición que ponga en peligro la vida o la propiedad se informa al propietario y al Building Official de su ciudad, o del condado en las áreas no incorporadas; el ingeniero tiene el deber de hacerlo.
- Un informe de recertificación documenta condiciones observadas; las ocultas pueden requerir investigación adicional, y ningún ingeniero puede garantizar cómo actuará una oficina revisora a partir de él.
Siguiente paso
Una notificación del condado en la mano, un edificio que le preocupa o un proyecto nuevo — descríbalo y adjunte lo que tenga. Basta una foto de la carta tomada con el teléfono. El ingeniero le responde, con preguntas o con una propuesta escrita.