Guía
Casi todos los edificios que “no aprueban” tienen un informe que enumera reparaciones, y para eso hay un camino fijo hasta el cierre. El informe que nunca se entrega es el caso que sale caro.
- Ingeniero
- Juan Tercero, PE., M.Sc. · Licencia de Florida PE 105256
Guía
El formulario no aprueba ni reprueba
Un informe de recertificación o del BSIP no le pone nota a un edificio. Deja constancia de lo observado y dice si el edificio es seguro para seguir en uso tal como está, o qué hay que reparar antes. Lo que los dueños llaman “no aprobar” suele ser lo segundo: el informe enumera reparaciones.
Ese informe se entrega igual, y en plazo. Los dos condados quieren primero el informe y luego las reparaciones, con permiso. Un informe que se guarda hasta acabar las reparaciones es un informe fuera de plazo.
Cuando el informe enumera reparaciones
Cada condado da un plazo para la obra que sigue al informe. Las filas de abajo son las reglas de cada condado según se verificaron; su Building Official puede fijarle otro plazo a su expediente.
- Un alcance de reparaciones por escrito, para que cada contratista cotice la misma obra.
- Permisos para las reparaciones que los requieran, tramitados por el contratista.
- Cuando se pida, una carta que diga si el edificio puede seguir habitado durante la obra.
- Una nueva inspección de las zonas reparadas y, luego, un informe enmendado (en Broward acompañado de una carta de terminación de obra) que da por cerrado el expediente.
- Miami-Dade — Si hay reparaciones: 150 días desde la notificación para terminar las reparaciones que no requieren permiso y obtener los permisos de las demás. La obra con permiso sigue luego el calendario de su permiso, y un informe enmendado cierra la recertificación.
- Broward — Si hay reparaciones: 180 días desde la fecha del informe, con permiso, salvo que el Building Official (el funcionario de construcción) de su ciudad fije otro plazo. Una reinspección, un informe enmendado y una carta de finalización firmada y sellada cierran el expediente.
Cuando el informe no se entrega
Dejar pasar la fecha es lo que hay que evitar. Según el proceso que publica Miami-Dade, una recertificación atrasada pasa a la vía de cumplimiento, con sanciones que pueden ir creciendo y un gravamen (lien) que puede llegar después. La política de Broward lleva un expediente atrasado a una audiencia ante un Special Magistrate o ante el Code Enforcement Board, y un edificio que no hace las reparaciones exigidas puede ser declarado inseguro. Cada municipio define sus propios pasos y montos.
Si la fecha ya pasó, se sale por donde se entra: hacer la inspección, entregar el informe y avisar a la oficina que mandó la notificación de que el trabajo ya está en curso. Mándenos primero la notificación y cualquier citación.
Cuando el ingeniero encuentra un peligro
En raras ocasiones, una inspección halla una condición que pone en riesgo a personas o bienes. El ingeniero tiene entonces el deber de comunicarla enseguida, al propietario y al Building Official, sin esperar al informe. Lo que pase con los ocupantes lo decide esa oficina. Apuntalar, cerrar un balcón o un piso del garaje y hacer reparaciones de emergencia suelen ser los primeros pasos.
Preguntas
Después de un informe con reparaciones
¿Tenemos que arreglar todo antes de presentar?
No. Primero se entrega el informe, con las reparaciones que enumera; después, las reparaciones se hacen con permiso dentro del plazo que dé su condado o su municipio.
¿Quién cierra el expediente después de las reparaciones?
El informe enmendado lo emite el profesional que presentó el informe original. Si el suyo lo presentó otra empresa de ingeniería, cuéntenoslo al escribirnos y le decimos qué hará falta para cerrarlo.
¿Las reparaciones tienen que poner el edificio al nivel del código de hoy?
No. Las reparaciones devuelven a su estado lo que el informe encontró deficiente; el edificio se juzga con el código que regía cuando se construyó.
¿Se puede alargar el plazo para reparar?
El Building Official que tiene su expediente puede fijar otro plazo. Consulte a esa oficina antes de que se acabe el plazo, no después.
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Hacia dónde seguir.
Siguiente paso
Una notificación del condado en la mano, un edificio que le preocupa o un proyecto nuevo — descríbalo y adjunte lo que tenga. Basta una foto de la carta tomada con el teléfono. El ingeniero le responde, con preguntas o con una propuesta escrita.
La propuesta es gratis. Normalmente respondemos en menos de dos horas.