Guía
Tres nombres, dos leyes, un edificio. En Miami-Dade y Broward, la inspección del condado y la de hito del estado son un solo informe; el estudio de reservas es otro asunto.
- Ingeniero
- Juan Tercero, PE., M.Sc. · Licencia de Florida PE 105256
Guía
La inspección de hito que exige el estado
Después del derrumbe de Surfside, Florida creó una inspección de hito (milestone) para los edificios de condominio o de cooperativa con tres o más pisos habitables. Se hace en dos fases: una primera fase visual, y una segunda solo si en la primera aparece un deterioro estructural sustancial. La fila del estado que sigue es la de la ley.
- Florida — Aplica a: Edificios de condominio y cooperativa de tres pisos habitables o más
- Florida — Fase dos: Solo donde la fase uno encuentra deterioro estructural sustancial
En Miami-Dade y Broward, el informe del condado ya la cumple
Los dos condados ya contaban con programas para edificios de cierta edad, y la inspección estatal se cumple por medio de ellos. Una junta de cualquiera de los dos condados no contrata una inspección de hito aparte de su informe del condado; ese informe es la inspección de hito.
- Lo que suma la ley estatal son las obligaciones de la junta frente a los dueños de cada unidad: avisarles de la inspección y hacerles llegar el resumen del ingeniero cuando se recibe el informe.
- Esas obligaciones, con sus plazos en días, figuran en la página de cada programa de condado, en el apartado “Qué debe hacer la junta directiva”.
- Los edificios que no son condominios ni cooperativas solo dependen del programa de su condado.
- Miami-Dade — Condominios y cooperativas: La recertificación sirve como cumplimiento de la inspección de hito (milestone) del estado — no se presenta un informe de hito aparte.
- Broward — Condominios y cooperativas: El informe del BSIP sirve como fase uno y fase dos de la inspección de hito (milestone) del estado.
El estudio de reservas para la integridad estructural (SIRS)
El estudio de reservas es otra obligación, impuesta por las leyes de condominios y cooperativas de Florida, y no es un informe de inspección. Calcula cuánto costará reparar o reemplazar, a lo largo de su vida útil, el techo, la estructura y los otros componentes que señala la ley, y cuánto tendría que apartar cada año la asociación para cubrirlo.
Los dos van de la mano: lo que encuentra una inspección es lo que un estudio de reservas tiene que presupuestar. Una junta que cuenta con un informe reciente de recertificación o del BSIP les da a quienes preparan su estudio de reservas una visión mucho más fiel del edificio.
¿Cuál vence primero?
Para la inspección, manda la fecha de la notificación de su condado. Para el estudio de reservas, la asociación se guía por las leyes estatales de condominios y cooperativas y por su propio abogado. Si la junta no sabe cómo está el edificio respecto de lo primero, por ahí empezamos: mándenos la dirección y cualquier carta, y le decimos qué inspección le corresponde al edificio y para cuándo.
Preguntas
Lo que preguntan las juntas sobre los tres
¿Presentamos un informe de hito y otro de recertificación?
En Miami-Dade y Broward, no. El informe del condado hace las veces de inspección de hito; en Miami-Dade el condado aclara de forma expresa que no hay un informe de hito por separado.
Nuestro edificio de apartamentos es de alquiler, no un condominio. ¿La ley de hito nos alcanza?
No. La ley de hito alcanza a los edificios de condominio y de cooperativa; un edificio de alquiler sigue sujeto al programa de su condado, que abarca casi cualquier tipo de edificio.
¿La recertificación sustituye al estudio de reservas?
No. Contestan preguntas diferentes: una dice en qué estado se encuentra el edificio, la otra planifica el dinero para que siga así.
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Siguiente paso
Una notificación del condado en la mano, un edificio que le preocupa o un proyecto nuevo — descríbalo y adjunte lo que tenga. Basta una foto de la carta tomada con el teléfono. El ingeniero le responde, con preguntas o con una propuesta escrita.
La propuesta es gratis. Normalmente respondemos en menos de dos horas.