Guía
¿Aún no tiene carta, o no está seguro de que le aplique? La edad que cuenta consta en un registro público que usted mismo puede comprobar, y cada condado la toma de un registro distinto.
- Ingeniero
- Juan Tercero, PE., M.Sc. · Licencia de Florida PE 105256
Guía
Empiece por el condado donde está el edificio
Miami-Dade y Broward cuentan la edad de un edificio con registros distintos, así que lo primero es saber el condado, no el municipio. Un edificio en Aventura depende del programa de Miami-Dade; uno al otro lado de la línea del condado, en Hallandale Beach, depende del de Broward.
Después busque la edad desde la cual cuenta ese condado y compárela con sus filas, más abajo. Si el edificio ya superó esa edad, o le falta poco, la notificación está por llegar o ya va con retraso, haya llegado una carta o no.
En Miami-Dade: el año de construcción que registra el Property Appraiser
Miami-Dade cuenta a partir del año de construcción que el Property Appraiser, la oficina que tasa las propiedades del condado, indica para el inmueble. Puede buscar el edificio por su dirección en el buscador público de esa oficina y leer el año en la ficha. Una remodelación no lo modifica.
Las reglas del condado le piden a la oficina de construcción que mande avisos de cortesía antes del aviso formal. Son útiles, pero que no lleguen no cambia nada: el edificio queda dentro del programa por el tipo de edificio que es y por los años que tiene. Los tipos están en la fila de abajo; las edades, en la fila “Primer vencimiento” de la guía sobre los tres nombres del programa.
- Miami-Dade — Aplica a: Casi todos los tipos de edificio — condominios, cooperativas, apartamentos, oficinas, comercios e industrias. Fuera del programa: viviendas unifamiliares, dúplex y edificios que tengan a la vez una carga de ocupantes de 10 o menos según el Código de Construcción de Florida y un área bruta de 2,000 pies cuadrados o menos.
En Broward: el certificado de ocupación
Broward cuenta desde la fecha del certificado de ocupación, que está en los archivos de construcción de su municipio, y no desde el año que muestra el Property Appraiser, que puede no coincidir.
Todos los años la Junta de Reglas y Apelaciones manda a cada municipio el listado de edificios que alcanzan la edad de inspección, y el municipio envía las notificaciones por correo certificado durante el verano. La oficina de construcción de su municipio puede decirle si el edificio figura en ese listado; también podemos consultar el registro por usted antes de mandarle una propuesta.
La edad que cuenta Broward, y el intervalo que sigue, aparecen con su fuente en la guía sobre la carta del BSIP.
Cuando no está claro
Hay casos que piden más atención: una propiedad con varios edificios levantados en años distintos, una ampliación, un edificio que se recertificó con un calendario anterior, o uno comprado hace poco cuyo vendedor nunca habló de un expediente abierto.
- Mándenos la dirección y, si lo tiene, el año de construcción o la fecha del certificado de ocupación.
- Cuéntenos si el edificio se inspeccionó alguna vez dentro del programa, y en qué fecha.
- Comprobamos qué programa le corresponde al edificio y en qué punto está antes de proponerle nada.
Preguntas
Cuando la edad no lo dice todo
Nunca nos llegó una carta. ¿Podemos empezar igual?
Sí, y es la forma más tranquila de hacerlo. Una inspección hecha antes de la notificación da tiempo para planear las reparaciones en vez de hacerlas con prisa.
¿Una casa unifamiliar necesita recertificación?
No, en ninguno de los dos condados. Las filas de la página de cada programa enumeran los edificios residenciales pequeños que quedan fuera.
Vamos a comprar un edificio. ¿Cómo sabemos si tiene una recertificación pendiente?
Pídale al vendedor el informe más reciente y cualquier notificación, y consulte en la oficina de construcción del municipio si hay algún expediente abierto para esa dirección. Podemos revisar lo que reciba antes del cierre de la compra.
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Hacia dónde seguir.
Siguiente paso
Una notificación del condado en la mano, un edificio que le preocupa o un proyecto nuevo — descríbalo y adjunte lo que tenga. Basta una foto de la carta tomada con el teléfono. El ingeniero le responde, con preguntas o con una propuesta escrita.
La propuesta es gratis. Normalmente respondemos en menos de dos horas.