Comprar un edificio: la revisión estructural antes del cierre

Qué pedirle al vendedor

Empiece por los papeles que ya tienen el vendedor y la oficina de construcción. En Miami-Dade, un edificio que superó la edad de inspección del condado debería tener un expediente de recertificación; en Broward, uno del BSIP, el programa de inspecciones de seguridad que rige en todo el condado. Lo guarda la oficina de construcción local, y el vendedor debería poder entregarle una copia.

Esa misma oficina puede decirle además si sigue abierto un expediente de recertificación o algún permiso de la propiedad.

• El último informe de recertificación o del BSIP, y la notificación que lo pidió.
• La prueba de que el expediente se cerró: si el informe enumeró reparaciones, el informe enmendado y, en Broward, la carta de terminación de obra.
• Permisos abiertos o vencidos, y reparaciones en curso o apenas planeadas.
• Si el edificio es de condominio o cooperativa y tiene al menos tres pisos habitables: la inspección de hito, que en Miami-Dade y Broward es el informe del condado, y el último estudio de reservas de integridad estructural, el SIRS.

Lo que dicen los documentos, y lo que no

Cada informe de recertificación o del BSIP recoge una sola inspección: lo que se vio ese día, donde se pudo llegar, y si el edificio podía seguir en uso o necesitaba reparaciones antes. Lo ocurrido después, sea una filtración, una tormenta o una reparación aplazada, no figura en él, y lo oculto tras los acabados solo aparece donde se abrió algo.

El estudio de reservas no es una inspección, sino el plan de la asociación para el dinero: lo que necesitarán el techo, la estructura, la impermeabilización, las ventanas y los demás elementos que enumera la ley durante su vida útil restante, y lo que conviene apartar cada año para ello. Leído junto a la inspección, le permite al comprador ver si lo que encontró la inspección está presupuestado.

Un prestamista también puede leer estos papeles. Según las reglas de venta de Fannie Mae, un proyecto de condominio que necesita reparaciones críticas no es elegible para los préstamos que Fannie Mae compra, y entre los elementos que nombra están los balcones, los cimientos, las estructuras de estacionamiento, los muros de contención frente al agua y otras estructuras portantes. El prestamista debe revisar toda inspección estructural hecha en los últimos tres años y, si hubo reparaciones, el informe de un ingeniero sobre si resolvieron lo encontrado.

La evaluación antes del cierre

Una evaluación estructural previa a la compra responde lo que los papeles no pueden: el estado actual de la estructura. Parte de los planos originales, los permisos y los últimos informes, y compara el edificio tal como se diseñó con el que hoy está en pie; si faltan los planos, se comprueba más en el sitio.

Prográmela al comienzo del período de inspección o de diligencia debida que permite su contrato, cuando aún hay tiempo de actuar según los resultados. En un condominio, el techo, el garaje y las demás áreas comunes se abren a través de la asociación o de su administrador.

• La estructura recorrida y fotografiada: techo, vigas y columnas, losas, balcones, garaje y los cimientos visibles.
• Cada condición clasificada: estética o estructural, urgente o para vigilar.
• Las modificaciones evaluadas: una abertura en una losa o un muro, un piso añadido, un cambio de uso o una carga mayor.
• Las reparaciones que señala, por orden de prioridad, como base para hablar con el vendedor.
• Lo que quede en duda, marcado como pendiente, con la prueba o la apertura exploratoria que lo aclararía.

Cuando al edificio le toca pronto

Un edificio cerca de su próxima recertificación o inspección del BSIP trae esa inspección consigo, junto con las reparaciones que luego enumere el informe. Tras el cierre, responder por ellas le toca al nuevo dueño, o a la asociación si es un condominio.

La edad que cuenta cada condado consta en registros públicos: en Miami-Dade, es el año de construcción tal como lo anota el Property Appraiser; en Broward, el día en que se expidió su certificado de ocupación. Mándenos la dirección durante el período de inspección y le indicamos qué inspección le corresponde después al edificio, y para cuándo.

Lo que preguntan los compradores antes del cierre